Réussir son montage financier

La hausse des marchés financiers se répercute sur les emprunts à taux fixe et à taux révisable. Et paradoxalement, les taux révisables sont aussi élevés que les fixes. D'où la nécessité d'opter pour un taux révisable qu'avec de multiples précautions et dans certaines circonstances.

Banquiers et courtiers en crédit n'ont jamais connu la situation actuelle qu'ils n'hésitent pas à qualifier d'anormale. Depuis l'arrivée, à la fin des années quatre-vingt, des prêts dits alors variables et rebaptisés plus tard de révisables, ceux-ci offrent, pour la première fois à la fin du premier semestre 2007, pratiquement le même taux que les prêts à taux fixe. Or, jusqu'alors, ils bénéficiaient d'environ un point de moins, compte tenu du risque qu'ils peuvent générer notamment lors d'un prêt non « capé ». Cette situation s'explique par le fait que les hausses successives du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne (BCE) se répercutent sur les taux courts, l'Euribor, sur lesquels sont indexés les taux révisables, comme sur les taux longs indexés sur l'OAT dix ans. Et là aussi, c'est une première. Pour autant, pas question de bannir les prêts à taux révisables qui peuvent s'avérer utiles dans certains cas, sur des emprunts de courte ou à l'inverse de longue durée. Dans tous les cas, pour décrocher le meilleur taux, il vaut avoir le « meilleur profil d'emprunteur », et donc un petit apport personnel qui montre que l'on est plus fourmi que cigale. En cette période de hausse des taux fixes ou révisables, les banques se montrent particulièrement vigilantes sur la qualité de l'emprunteur pour l'empêcher de se retrouver dans une position inconfortable.

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Taux fixe : pragmatisme et sécurité

Le crédit à taux fixe est une préférence nationale. Même lorsque le crédit à taux fixe affichait des taux vertigineux, il a toujours eu la faveur des emprunteurs hexagonaux. Contrairement aux Anglo-saxons, depuis longtemps de farouches adeptes des taux révisables. Le crédit à taux fixe obéit à un schéma très simple et très lisible. Il s'agit en effet d'un crédit dont l'emprunteur a toutes les clés en main au départ que sont la durée, le taux et le coût. C'est donc une formule sans répercussion en cas de hausse des taux sur 15, 25 ou 35 ans. Si les taux baissent, le calcul est moins judicieux, la baisse ne pouvant être répercutée. Toutefois, actuellement, le risque de voir les taux fixes descendre n'est pas à l'ordre du jour, la hausse du taux de refinancement de la BCE impactant celle des taux du crédit immobilier. Sans compter la répercussion induite selon la nature des dossiers (apport personnel, profil de l'emprunteur, durée), les très bons taux fixes, se situant autour de 4,10% sur 10 ans, 4,30% sur 15 ans, 4,45% sur 20 ans.... Ils ne se situent pas au niveau historiquement bas de cette décennie, mais restent encore très attractifs si on les comparent à ceux d'il y a une bonne dizaine d'années qui avoisinaient les 9%. Pour éviter d'être enfermé dans un carcan pendant 10 ou 15 ans, voire davantage avec les prêts longue durée, la plupart des crédits à taux fixe proposent la possibilité de moduler les échéances, à la hausse comme à la baisse. En effet, et notamment en cas de prêt long, la modulation permet de s'adapter aux circonstances de la vie.

L’échéance modulable pour être en phase avec la vie

L'allongement de la durée des prêts induit, dans le parcours de l'emprunteur, une modification de sa vie familiale ou professionnelle, avec des phases d'euphorie ou des phases plus délicates à assumer. Divers cas de figure peuvent exister dans un sens positif : un enfant vient de décrocher un emploi, un des conjoints retrouve une activité professionnelle ou si l'un des crédits, immobilier ou à la consommation, arrive à terme... Résultat : la possibilité d'augmenter le montant de l'échéance et de rembourser plus rapidement le prêt. A l'inverse, si les enfants entreprennent de longues et sans doute coûteuses études, si un heureux événement intervient ou si l'un des conjoints décide de ne plus travailler, l'emprunteur peut diminuer le montant de ses mensualités et allonger la durée de son crédit. Selon les établissements, le fonctionnement, les modalités et le coût de la modulation varient. La variation peut s'effectuer à la hausse ou à la baisse, à la date anniversaire du prêt ou à n'importe quelle date dans l'année, au bout de quelques mois de fonctionnement du prêt ou de quelques années. Elle est parfois possible une fois par an pendant toute la durée du crédit, seulement plusieurs fois ou en nombre illimité. Par ailleurs, les variations comportent des limites. Ainsi, de nombreux établissements fixent un seuil à la mensualité, en général +30% par rapport à la mensualité initiale. La variation peut être aussi orientée à la baisse par rapport à la mensualité d'origine, de 10 à 30% selon les banques. Avec un bémol : la modulation à la baisse ne peut se pratiquer que si l'emprunteur a déjà antérieurement augmenté sa mensualité. Enfin, la diminution des mensualités est compensée par un allongement de la durée du prêt, limité à 2 ou 5 ans. Côté coût, tout dépend là encore des établissements, certains ne prennent aucun frais. D'autres en prélèvent à chaque modulation.

Taux fixe : l'abécédaire.

Comment fonctionne ce prêt ?

Un prêt à taux révisable est indexé sur un indice de référence qui peut varier à la hausse comme à la baisse et engendre, de ce fait, une hausse ou une baisse du taux d'intérêt. L'indice de référence le plus courant est l'Euribor (Euro Interbank Offered Rate), sur 3 mois ou 12 mois. Une fois cet indice de référence fixé, le taux, appliqué au prêt, résulte de l'addition de l'index de référence et d'une marge que prend le prêteur. Le taux reflète le prix auquel les banques s'échangent de l'argent sur du court terme. Et la marge, qui oscille entre 0,60% et 1,50%, est destinée à couvrir le risque de non-paiement, les frais administratifs de gestion du prêt et du profit de la banque. Le niveau de cette marge est un élément déterminant du prêt et varie en fonction du profil de l'emprunteur. Selon les établissements, les variations de taux se répercutent sur la mensualité ou sur la durée. Quand les taux diminuent, une baisse de la durée s'avère plus intéressante puisqu'elle permet de réduire le coût du crédit. A l'inverse, quand les taux montent, il est préférable d'augmenter la mensualité pour limiter le coût du crédit. Toutefois, dans l'optique d'un budget trop « serré » en dopant la mensualité, certaines banques autorisent un allongement de la durée, de 3 à 5 ans. Par ailleurs, en souscrivant ce type de prêt pour une longue durée, il faut savoir que l'emprunteur ne rembourse au départ que les intérêts et pratiquement rien du capital, et ce, pour bénéficier de mensualités allégées. Ainsi, pour un prêt de 150 000 euros à 4,90% sur 35 ans, au bout de 5ans seulement 7% du capital est remboursé contre 27% sur 15 ans.

Le passage du taux révisable à taux fixe…

La plupart des établissements offrent la possibilité de passer du taux révisable au taux fixe. Encore faut-il, avant de souscrire ce prêt, poser les bonnes questions : ce passage est-il gratuit ou payant ? à partir de combien de mois de remboursement peut-il se mettre en place ? quel va être le niveau de l'indice fixe utilisé à la date de mise en place du prêt ? quel impact ce passage à taux fixe peut-il avoir sur la mensualité ? quelle est la marge prise par la banque ?
Dans tous les cas, le coût de la conversion est élevé. En effet, la marge appliquée au prêt à taux fixe est fixée, par avance, à 1,50% au-dessus du taux d'intérêt de référence, le plus souvent le Taux Mensuel des Emprunts d'Etat (TME). Or, actuellement, ce TME étant élevé, il induit des conversions à taux fixe nettement plus élevés qu'un taux fixe actuel.

Un prêt à taux révisable : deux grandes familles…

Les addicts au prêt à taux révisable peuvent choisir entre formules, plus ou moins risquées.
Les révisables « purs »
Ce sont les plus attractifs au départ puisqu'ils offrent le meilleur taux, mais ce sont aussi ceux qui prennent de plein fouet la hausse des taux puisqu'ils n'ont aucun butoir. Ainsi, en souscrivant ce type de prêt sur 15 ans à 2,85%, l'emprunteur verse certes de petites mensualités et un coût total de prêt avantageux. Mais sur ce laps de temps, il est fort probable que l'Euribor à 3 mois ou à un an joue au yo-yo et parfois très fortement. Pendant quelques années, par exemple, si le taux frise les trois points de plus, le coût du crédit s'alourdit. D'autant qu'il ne sera peut-être pas facile d'absorber une forte hausse de la mensualité et qu'il faudra allonger la durée du crédit...et encore renchérir le coût. En revanche, pour un prêt sur courte durée et sur une petite somme, le pari vaut le coût d'être tenté.

Taux révisable : l'abécédaire.

Négocier l’indemnité de remboursement anticipé.

Cette indemnité est plafonnée par la loi à un semestre d'intérêts dans la limite de 3% du capital remboursé par anticipation. Et elle n'est pas due dans les cas suivants : vente du bien à la suite d'une mutation professionnelle, décès de l'emprunteur ou du conjoint, cessation forcée d'activité comme le licenciement de l'emprunteur ou du conjoint. Hormis ces cas de « force majeure », l'emprunteur peut avoir envie de rembourser le prêt avant son terme lors d'une rentrée d'argent, de la revente d'un bien, d'un héritage... Ce remboursement par anticipation ne peut être refusé, sauf s'il est inférieur à 10% du prêt. Toutefois, il est toujours mal perçu par les banques qui y voient une perte d'intérêts sur le capital remboursé. Un manque à gagner important pour les prêts à taux fixe, le taux proposé actuellement aux clients étant inférieur à celui qu'il facturait lors de la souscription du prêt, il y a 10 ans par exemple.
En revanche, avec les taux révisables, cette indemnité ne se justifie plus car le taux du client qui rembourse étant en principe équivalent, voire inférieur en cas de cap au taux des nouveaux emprunteurs, la banque n'est pas perdante. Ce qui n'empêche pas pour autant de négocier.

C’est bon de savoir : en matière de taux révisable, se méfier du taux d'appel alléchant proposé à la banque et qui s'envole dès la première révision, surtout si le prêt est indexé sur l'Euribor à 3 mois nettement plus volatile que celui à 12 mois. Mieux vaut opter pour un taux plus élevé, mais sur une période plus longue pendant lequel le taux est figé. En période de hausse de taux qui devrait durer, selon les professionnels jusqu'à la fin de l'année, il faut être très prudent et surtout comparer les offres de prêt entre les banques et entre leurs antennes régionales. Le taux n'est pas le seul élément à prendre en compte : il faut vérifier le coût de l'assurance décès-invalidité et celle du chômage mais aussi et surtout, leur couverture.

Quel que soit le type de prêt retenu, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours. Cette disposition est inscrite dans la loi Scrivener du 13 juillet 1979 sur le crédit immobilier. Elle oblige ainsi le banquier à adresser à l'emprunteur une offre de prêt complète par lettre recommandée et avec accusé de réception. Cette offre doit contenir l'identité des parties, le coût total du crédit, la description des assurances ainsi qu'un tableau d'amortissement. Cette offre ne peut être signée par le ou les coemprunteurs et par les cautions éventuelles que dix jours après sa réception. Pendant ce délai, l'emprunteur peut se rétracter sans avoir à se justifier et sans subir de préjudice.
Passé ce délai, l'emprunteur accepte ou décline l'offre. En cas d'acceptation, il doit la renvoyer à son banquier et le crédit peut alors se mettre en place. S'il refuse, il doit également en avertir le prêteur qui ne peut réclamer aucun frais.

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